KfW 40 QNG Neubau als Kapitalanlage: Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Kredit
Für einen vermieteten Neubau im Standard KfW 40 QNG gibt es drei Förderbausteine gleichzeitig: die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und den zinsverbilligten KfW-Kredit 298 mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Dieser Beitrag erklärt die Voraussetzungen, rechnet ein vollständiges Beispiel durch und zeigt, wo die Fallstricke liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Sonder-AfA (5 % in vier Jahren) setzt Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel voraus, Baukosten bis 5.200 €/m² und zehn Jahre Vermietung.
- Die degressive AfA (5 % vom Restwert) gilt für alle neuen Mietwohngebäude mit Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 – unabhängig vom Energiestandard.
- Beim Kauf vom Bauträger muss die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden.
- Kapitalanleger nutzen den KfW-Kredit 298 (nicht 297) und müssen ihn vor dem Kaufvertrag beantragen – über die eigene Bank.
- Die Abschreibungen wirken nur gegen laufende Einkünfte: Das Modell passt zu Anlegern, deren Einkommen auch in den nächsten zehn Jahren hoch bleibt.
- Kleine Wohnungen in guten Lagen profitieren besonders: Der KfW-Kredit gilt je Wohneinheit, die Mietpreisbremse gilt für Neubau nicht, und der absolute Kaufpreis bleibt überschaubar.
- Im Beispiel (280.000 €, 35 m², 80.000 € Einkommen) sinkt die Steuer im ersten Jahr um 6.976 €, in den ersten vier Jahren um 25.280 €.
Kapitel 01
Wachstumschancengesetz: zwei steuerliche Hebel für den Mietwohnungsneubau
Mit dem Wachstumschancengesetz (Bundesgesetzblatt vom 27.03.2024) hat der Gesetzgeber zwei Instrumente für den Mietwohnungsneubau geschaffen bzw. ausgeweitet:
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Die Baukostenobergrenze stieg von 4.800 auf 5.200 €/m², die Bemessungsgrundlage von 2.500 auf 4.000 €/m². Begünstigt sind Bauanträge bzw. Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.
Ursprünglich waren 6 % degressive AfA geplant; im Vermittlungsausschuss wurde der Satz auf 5 % reduziert. Beide Instrumente lassen sich kombinieren.
Häufiges Missverständnis
Die degressive AfA endet nicht nach sechs Jahren
Der Zeitraum 01.10.2023 bis 30.09.2029 betrifft nur den Baubeginn bzw. den Kaufvertrag. Die degressive AfA selbst läuft danach weiter, bis Sie in die lineare AfA wechseln. Der Wechsel ist gesetzlich vorgesehen und lohnt sich in der Regel erst nach vielen Jahren, wenn die lineare AfA auf die Restnutzungsdauer höher liegt als 5 % vom Restwert.
Kapitel 02
KfW 40 QNG: Was hinter dem Standard steckt
„KfW 40 QNG“ ist umgangssprachlich. Gemeint ist ein Gebäude, das zwei unabhängig geprüfte Anforderungen gleichzeitig erfüllt: den Energiestandard Effizienzhaus 40 und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). In der KfW-Systematik heißt diese Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“.
Effizienzhaus 40: der Energiebedarf
Das Gebäude benötigt höchstens 40 % der Primärenergie des Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zusätzlich darf der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle höchstens 55 % des Referenzwerts betragen – die Dämmqualität muss also stimmen, nicht nur die Anlagentechnik. Für die KfW-Förderung sind Wärmeerzeuger auf Basis von Öl, Gas oder Biomasse ausgeschlossen; in der Praxis heißt das meist Wärmepumpe, häufig kombiniert mit Photovoltaik und Lüftungsanlage.
QNG: das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
Das QNG ist ein staatliches Siegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Es wird nicht direkt beantragt, sondern auf ein Nachhaltigkeitszertifikat aufgesetzt, das ein registriertes Bewertungssystem wie DGNB, NaWoh oder BNK ausstellt. Die Bestätigung erfolgt durch eine akkreditierte QNG-Zertifizierungsstelle. Es gibt zwei Stufen, QNG-PLUS und QNG-PREMIUM; für die Sonder-AfA und den KfW-Kredit genügt QNG-PLUS.
Das QNG ergänzt das Bewertungssystem um vier besondere Anforderungen:
- Treibhausgasemissionen und Primärenergiebedarf im gesamten Lebenszyklus (Ökobilanz über 50 Jahre)
- Nachhaltige Materialgewinnung, z. B. zertifiziertes Holz
- Schadstoffvermeidung in Baumaterialien
- Barrierefreiheit
Beispiel DGNB: So wird bewertet
Wird das QNG über die DGNB erlangt, muss das Gebäude mindestens ein DGNB-Zertifikat in Silber erreichen (Gesamterfüllungsgrad ab 50 %, in jedem Themenfeld mindestens 35 %) und zusätzlich die QNG-Anforderungen erfüllen. Für kleine Wohngebäude bewertet die DGNB 16 Kriterien in drei Themenfeldern:
| Themenfeld | Gewicht | Kriterien (Auswahl) |
|---|---|---|
| Ökologische Qualität | 40 % | Klimaschutz und Energie / Ökobilanz (allein 20 %), Risiken für die lokale Umwelt, Ressourceneinsatz, Trinkwasser, Flächeninanspruchnahme, Biodiversität |
| Ökonomische Qualität | 30 % | Lebenszykluskosten (10 %), Wertstabilität (10 %), Projektplanung, Bauprozess und Übergabe |
| Soziokulturelle und funktionale Qualität | 30 % | Thermischer Komfort, Innenraumluftqualität, Schallschutz, visuelle Qualität, Barrierefreiheit, Mobilitätsinfrastruktur |
Gewichtung nach DGNB-System für kleine Wohngebäude (Neubau). Das Kriterium Ökobilanz allein macht 20 % der Gesamtbewertung aus.
Was QNG in der Planung bedeutet
Die Zertifizierung ist kein Etikett, das man am Ende aufklebt. Die größten Stellschrauben – Konstruktion, Materialwahl, Haustechnik, Grundriss für Barrierefreiheit – werden in Vor- und Entwurfsplanung festgelegt. Danach steigt der Aufwand für Änderungen steil an. Deshalb sollte die Vorzertifizierung bereits in der Entwurfs- und Genehmigungsplanung stattfinden. Neben dem Energieeffizienz-Experten sind eine Beraterin oder ein Berater für Nachhaltigkeit und eine QNG-Zertifizierungsstelle einzubinden.
Das QNG verursacht beim Bauträger echten Mehraufwand: Ökobilanz, Nachhaltigkeitsberatung, Vor- und Hauptzertifizierung, zusätzliche Fachplanung und eine Dokumentation, die über zehn Jahre nachprüfbar bleiben muss. Bauträger, die mehrere Gebäude nach derselben Musterbaubeschreibung errichten, können über eine Serienzertifizierung Aufwand sparen. Für Käufer heißt das: Das Siegel ist keine Formalie, sondern geprüfte Qualität – und es ist der Schlüssel zu Sonder-AfA und höherem KfW-Kredit.
Die Lebenszyklusanalyse (Ökobilanz)
Kernstück sowohl der KfW-Förderung als auch des QNG ist die Lebenszyklusanalyse (LCA). Anders als der Energieausweis betrachtet sie nicht nur den Betrieb, sondern die Treibhausgasemissionen und den Primärenergiebedarf des Gebäudes über einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren: Herstellung der Baustoffe, Errichtung, Nutzung einschließlich Instandsetzung, Rückbau und Entsorgung. Grundlage sind die Bilanzierungsregeln des QNG und die Ökobaudat des Bundes als Datenbasis für die Baustoffe.
Für die Förderung gelten Grenzwerte je Quadratmeter und Jahr, die der Energieeffizienz-Experte nachweist. Sie sind schon für die Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude“ ohne QNG verbindlich. In der Praxis entscheiden vor allem die Konstruktion (Massivbau, Holzbau, Hybrid), die Dämmstoffe und die Anlagentechnik über das Ergebnis. Deshalb muss die Ökobilanz von Beginn an in der Planung mitlaufen; nachträglich lässt sie sich kaum noch verbessern.
Kapitel 03
Förderstufen im Vergleich: EH 40, EH 40 mit QNG und EH 55
Die KfW fördert im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) drei Stufen. Nur die Stufe mit QNG eröffnet zugleich die Sonder-AfA:
| Klimafreundliches Wohngebäude | Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG | Effizienzhaus 55 (befristet) | |
|---|---|---|---|
| Energiestandard | Effizienzhaus 40 | Effizienzhaus 40 | Effizienzhaus 55 |
| Ökobilanz (Lebenszyklus-THG) | Ja, Grenzwert einhalten | Ja, im Rahmen des QNG | Nein |
| Nachhaltigkeitszertifikat | Nein | QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM | Nein |
| Heizung | keine fossilen Wärmeerzeuger, keine Biomasse | keine fossilen Wärmeerzeuger, keine Biomasse | keine fossilen Wärmeerzeuger |
| KfW-Kredit je Wohneinheit | bis 100.000 € | bis 150.000 € | bis 100.000 € |
| Sonder-AfA § 7b EStG | Nein | Ja (weitere Voraussetzungen siehe Kap. 4) | Nein |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG | Ja* | Ja* | Ja* |
| Zusätzliche Nachweise | Energieeffizienz-Experte, Ökobilanz | Energieeffizienz-Experte, Nachhaltigkeitsberatung, QNG-Zertifizierungsstelle | Energieeffizienz-Experte |
* Die degressive AfA setzt keinen Energiestandard voraus, sondern Baubeginn bzw. Kaufvertrag im Zeitfenster und die Nutzung zu Wohnzwecken. Die Stufe Effizienzhaus 55 ist befristet; beim Ersterwerb sind nur Kaufverträge ab dem 16.12.2025 förderfähig. Quelle: KfW-Merkblatt 297/298, gültig ab 30.07.2026.
Kapitel 04
Sonder-AfA nach § 7b EStG: Voraussetzungen im Detail
Die Sonderabschreibung erlaubt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage – zusätzlich zur regulären AfA. Über vier Jahre sind das 20 %.
§ 7b Abs. 1 EStG (Auszug)
„Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen […] können […] im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder Absatz 5a in Anspruch genommen werden.“
Alle Voraussetzungen auf einen Blick
- Neue Wohnung in der EU bzw. einem Staat mit Amtshilfeabkommen, durch Baumaßnahmen neu geschaffen. Als Wohnung gilt eine abgeschlossene Einheit mit eigenem Zugang, Küche, Bad oder Dusche und Toilette und mindestens 20 m² Wohnfläche.
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das QNG-Siegel (PLUS oder PREMIUM).
- Baukostenobergrenze 5.200 €/m²: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich anteiliger Nebenkosten dürfen diesen Wert nicht übersteigen, sonst entfällt die Sonder-AfA vollständig.
- Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche. Liegen die Gebäudekosten darüber, wird nur dieser Betrag angesetzt.
- Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres: Beim Kauf vom Bauträger gilt die Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum 31.12. des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Maßgeblich ist grundsätzlich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
- Zehn Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken (Anschaffungsjahr plus neun Folgejahre). Vorübergehende Beherbergung, also etwa Ferienwohnungen, ist ausgeschlossen.
- De-minimis-Regeln: Die Sonder-AfA ist eine staatliche Beihilfe. Sie wird nur gewährt, soweit die EU-De-minimis-Höchstgrenzen eingehalten sind; dazu ist eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt abzugeben.
Praxis-Hinweis
Bauantrag aus 2022? Keine Sonder-AfA.
Für Bauanträge aus dem Jahr 2022 gibt es keine Sonder-AfA. Für Bauanträge zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 gilt noch die alte Fassung des § 7b mit niedrigeren Grenzen (3.000 €/m² Baukostenobergrenze, 2.000 €/m² Bemessungsgrundlage) und ohne Nachhaltigkeitsanforderung. Prüfen Sie bei jedem Objekt das Datum des Bauantrags.
Kapitel 05
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Die degressive Gebäudeabschreibung gab es zuletzt für Bauanträge bis Ende 2005. Seit dem Wachstumschancengesetz ist sie befristet zurück:
- 5 % pro Jahr vom Restwert: im ersten Jahr von den vollen Gebäudekosten, danach vom jeweils verbleibenden Restwert. Der Restwert sinkt dabei um alle bisherigen Abschreibungen, also auch um die Sonder-AfA.
- Herstellung: Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029.
- Anschaffung: Kaufvertrag (obligatorischer Vertrag) in diesem Zeitfenster und Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres.
- Keine Baukostenobergrenze und keine Anforderung an den Energiestandard.
- Im ersten Jahr zeitanteilig: Die degressive AfA wird monatsgenau ab Anschaffung berechnet. Die Sonder-AfA steht dagegen auch bei Kauf im Dezember in voller Höhe zu.
- Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, eine Rückkehr zur degressiven AfA nicht.
Kapitel 06
Kombination: Was in der Praxis möglich ist
Weil § 7b die Sonder-AfA ausdrücklich „neben“ der degressiven AfA zulässt, addieren sich beide. Daraus ergeben sich die oft zitierten Werte:
- bis zu 10 % im ersten Jahr (5 % Sonder-AfA + 5 % degressiv)
- bis zu rund 37 % nach vier Jahren
Diese Maximalwerte gelten aber nur, wenn die Gebäudekosten höchstens 4.000 €/m² betragen und die Sonder-AfA damit auf die vollen Kosten wirkt. Im Beispiel dieses Beitrags (4.774 €/m² Gebäudekosten) sind es 9,2 % im ersten Jahr und 34,1 % nach vier Jahren. Zum Vergleich: Mit der linearen AfA von 3 % wären es 3 % bzw. 12 %.
Über zehn Jahre summieren sich die Abschreibungen im Beispiel auf 86.137 €. Mit nur degressiver AfA (ohne QNG) wären es 67.047 €, mit linearer AfA 50.127 €. Der Unterschied ist vor allem ein Zeitvorteil: Die höheren Abschreibungen am Anfang senken die Steuer früh, später ist der Restwert entsprechend kleiner.
Kapitel 07
KfW-Kredit 298 für Kapitalanleger
Neben den Steuervorteilen gibt es für KfW 40 QNG Neubauten einen zinsverbilligten Kredit aus dem Programm „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude“. Wichtig ist die richtige Programmnummer:
- Kredit 297: nur für natürliche Personen, die die Wohnung selbst bewohnen.
- Kredit 298: für alle, die vermieten – Privatpersonen als Kapitalanleger, GbRs, Unternehmen.
Mit QNG beträgt der Kredit bis zu 150.000 € je Wohneinheit, ohne QNG bis zu 100.000 €. Finanziert werden bis zu 100 % der förderfähigen Kosten; der Grundstücksanteil und die darauf entfallenden Nebenkosten sind nicht förderfähig. Einen Tilgungszuschuss gibt es nicht.
Aktuelle Konditionen mit QNG (Programme 297 und 298)
| Laufzeit | Zinsbindung | Tilgungsfreie Anlaufzeit | Sollzins (effektiv) |
|---|---|---|---|
| 4 bis 10 Jahre | 10 Jahre | 1 bis 2 Jahre | 1,94 % (1,96 %) |
| 11 bis 25 Jahre | 10 Jahre | 1 bis 3 Jahre | 2,81 % (2,85 %) |
| 26 bis 35 Jahre | 10 Jahre | 1 bis 5 Jahre | 2,94 % (2,98 %) |
Stand 10.10.2026. Die KfW passt die Zinsen laufend an; es gilt der Zinssatz am Tag der Zusage oder der günstigere Zinssatz bei Antragseingang. Aktuelle Werte unter kfw.de/konditionen.
Regeln, die Käufer kennen sollten
- Antrag vor dem Kaufvertrag. Beim Ersterwerb gilt der Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags als Vorhabenbeginn. Der Antrag muss vorher über eine Bank oder Sparkasse bei der KfW eingehen. Alternativ kann der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden; dann ist der Antrag vor der ersten Kaufpreiszahlung zu stellen.
- Ersterwerb innerhalb von 12 Monaten nach der Bauabnahme.
- Zehn Jahre Nutzung zu Wohnzwecken. Bei einem Verkauf in diesem Zeitraum sind die Käufer auf die Förderung hinzuweisen; Nutzungsänderungen sind der KfW zu melden.
- Haftung im Bauträgervertrag. Gegenüber der KfW haftet der Käufer für die Förderstufe. Die KfW empfiehlt deshalb, die Haftung des Verkäufers für die vereinbarte Förderstufe vertraglich zu regeln.
- Kein „verdecktes Bauherrenmodell“. Wird der Erwerb künstlich in Grundstückskauf und separaten Bauvertrag aufgeteilt, obwohl ein Bauträgervertrag möglich wäre, ist der Ersterwerb nicht förderfähig.
- Abruf und Bereitstellung. Abruffrist 12 Monate (automatisch um bis zu 24 Monate verlängerbar); ab dem 13. Monat fallen 0,15 % Bereitstellungsprovision pro Monat an.
- Sondertilgungen sind nur als vollständige Rückzahlung mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
- Nach der Zinsbindung macht die KfW ein Prolongationsangebot ohne Zinsverbilligung.
- Kombination mit anderen Förderungen ist möglich, solange die Summe die förderfähigen Kosten nicht übersteigt; ausgeschlossen ist sie u. a. mit „Wohneigentum für Familien“ (300) für dieselbe Wohneinheit.
Kapitel 08
Warum kleine Wohnungen in besten Lagen besonders profitieren
Die Förderlogik belohnt ein bestimmtes Produkt: die kompakte, hochwertige Wohnung in einer Lage, die dauerhaft nachgefragt wird. Dafür gibt es vier Gründe.
1. Der KfW-Kredit zählt Wohneinheiten, nicht Quadratmeter
Die 150.000 € mit QNG gibt es je Wohneinheit – für ein 35-m²-Apartment genauso wie für eine 110-m²-Familienwohnung. Bei einem Kaufpreis von 280.000 € deckt der zinsverbilligte Kredit damit mehr als die Hälfte des Kaufpreises ab; bei 900.000 € wäre es ein Sechstel. Der günstige KfW-Zins prägt bei kleinen Wohnungen also die gesamte Finanzierung.
2. Keine Mietpreisbremse für Neubau
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind nach § 556f BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen – auch in Münster, wo die Mietpreisbegrenzung sonst gilt. Ein Neubau darf also zur marktüblichen Miete vermietet werden, und kleine Wohnungen in zentralen Lagen erzielen je Quadratmeter die höchsten Mieten. Mit einer Indexmiete bleibt die Miete zudem inflationsgeschützt. Das ist rechtssicher und vom Gesetzgeber für Neubauten ausdrücklich so gewollt.
3. Gebäudeanteil: der richtige Korridor statt „so hoch wie möglich“
Beim Neubau entfällt ein größerer Teil des Kaufpreises auf das Gebäude als bei einem Altbau in derselben Lage – und nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Die übliche Faustregel lautet daher: je höher der Gebäudeanteil, desto besser. Die Sonder-AfA verändert diese Rechnung, denn sie hat zwei Deckel: Gebäudekosten über 4.000 €/m² erhöhen die Bemessungsgrundlage nicht mehr, und über 5.200 €/m² entfällt die Sonder-AfA ganz. Der ideale Korridor liegt deshalb zwischen 4.000 und 5.200 € Gebäudekosten je Quadratmeter, inklusive anteiliger Nebenkosten. Was das ausmacht, zeigt der Vergleich für die Wohnung aus der Beispielrechnung:
| Gebäudeanteil 55 % | Gebäudeanteil 75 % | |
|---|---|---|
| Gebäudekosten (inkl. anteiliger Nebenkosten) | 167.090 € (4.774 €/m²) | 227.850 € (6.510 €/m²) |
| Sonder-AfA § 7b | ja: 7.000 € pro Jahr | nein, Obergrenze überschritten |
| AfA im Jahr 1 | 15.354 € | 11.392 € |
| AfA Jahre 1–4 | 56.963 € | 42.265 € |
| AfA Jahre 1–10 | 86.137 € | 91.428 € |
| AfA über die gesamte Nutzungsdauer | 167.090 € | 227.850 € |
Die Sonder-AfA ist ein Vorzieheffekt: In den ersten vier Jahren liegt die Variante im Korridor um rund 14.699 € vorn. Langfristig bietet ein höherer Gebäudeanteil mehr Abschreibungsvolumen. Für Anleger zählt aber meist das Vorziehen: Die Ersparnis fällt in Jahre mit hohem Grenzsteuersatz, sie steht sofort für die Tilgung zur Verfügung, und wer nach zehn Jahren verkauft, nutzt die späte AfA ohnehin nicht mehr.
In sehr guten Lagen mit hohem Bodenwert ergibt sich dieser Korridor von selbst: Der Bodenwert trägt einen spürbaren Teil des Kaufpreises, der Gebäudeanteil bleibt innerhalb der Obergrenze und wird dennoch hoch abgeschrieben. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist keine Gestaltungsfrage; sie muss den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen und wird vom Finanzamt anhand von Bodenrichtwerten geprüft. Die Lage entscheidet damit nicht nur über die Vermietbarkeit, sondern auch über die Förderfähigkeit.
4. Überschaubarer Gesamtpreis, geringes Eigenkapital
Der Quadratmeterpreis eines hochwertigen Neubaus in zentraler Lage liegt hoch. Der absolute Kaufpreis einer kompakten Wohnung bleibt dagegen in einer Größenordnung, die viele Anleger mit Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten finanzieren können. Und das Vermietungsrisiko ist bei kleinen Wohnungen in Universitätsstädten gering.
Unsere Spezialisierung
KfW 40 QNG mit kleinen Grundrissen in Münsters besten Lagen
AUSA Immobilien hat sich als Bauträger genau auf dieses Konzept spezialisiert: Neubauten im Standard KfW 40 QNG mit kompakten, durchdachten Grundrissen in sehr guten Lagen Münsters – von Anfang an geplant für Förderung, Vermietbarkeit und Werthaltigkeit, provisionsfrei direkt vom Bauträger.
Mehr über uns als BauträgerKapitel 09
Beispielrechnung: Kapitalanleger mit 80.000 € zu versteuerndem Einkommen
Das Modell bildet eine kompakte Neubauwohnung in einer sehr guten Lage Münsters ab, wie wir sie bauen. Alle Annahmen sind offen ausgewiesen; Wertentwicklung und Finanzierungszins sind bewusst zurückhaltend gewählt.
9.1 Ausgangslage
| Parameter | Wert | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis Wohnung | 280.000 € | 35 m², 8.000 €/m², Ersterwerb vom Bauträger, KfW 40 QNG, sehr gute Lage in Münster, ohne Stellplatz |
| Kaufnebenkosten | 23.800 € | 8,5 %: Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2 % |
| Gesamtinvestition | 303.800 € | Kaufpreis + Nebenkosten |
| Grundstücksanteil (45 %) | 136.710 € | Bodenwert in sehr guter Lage, inkl. anteiliger Nebenkosten; nicht abschreibbar |
| AfA-Basis Gebäude (55 %) | 167.090 € | 154.000 € Gebäudeanteil + 13.090 € anteilige Nebenkosten |
| Prüfung Baukostenobergrenze | 4.774 €/m² | ≤ 5.200 €/m²: erfüllt |
| Bemessungsgrundlage § 7b | 140.000 € | min(4.000 €/m² × 35 m²; 167.090 €) |
| Eigenkapital | 23.800 € | deckt die Kaufnebenkosten |
| Bankdarlehen | 130.000 € | Sollzins 3,70 % (Annahme), Tilgung 2,0 %, Annuität 7.410 €/Jahr |
| KfW-Kredit 298 (mit QNG) | 150.000 € | Sollzins 2,81 % (Stand 10.10.2026), 25 Jahre, 10 Jahre Zinsbindung, 1 tilgungsfreies Jahr, danach Annuität 8.677 €/Jahr |
| Kaltmiete | 21,00 €/m² | 8.820 €/Jahr im ersten Jahr, Indexmiete +2 % p.a. (Annahme); keine Mietpreisbremse bei Neubau |
| Nicht umlagefähige Kosten | 600 €/Jahr | WEG-Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 168 €/Jahr | 0,40 €/m² monatlich; steuerlich erst bei Verwendung abziehbar |
| Zu versteuerndes Einkommen | 80.000 € | Einzelveranlagung, Tarif 2026 inkl. Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer |
Vereinfachung: Übergang von Nutzen und Lasten zum 1. Januar, jährliche statt monatliche Zahlungen. Bei unterjährigem Erwerb fällt die degressive AfA im ersten Jahr zeitanteilig geringer aus.
Baukostenobergrenze
Die Kaufpreisaufteilung entscheidet
Bei der Prüfung der 5.200-€-Grenze zählen die anteiligen Kaufnebenkosten mit; Stellplätze, Außenanlagen und Sonderwünsche sind sauber zuzuordnen. Eine Überschreitung – auch durch nachträgliche Kosten in den ersten drei Jahren – lässt die Sonder-AfA entfallen. Wir weisen die Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude für jedes Objekt aus, damit Käufer und Steuerberater sie vor dem Kauf prüfen können.
9.2 Finanzierung über zehn Jahre
Steuerlich zählen nur die Zinsen; die Tilgung ist Vermögensaufbau. Der KfW-Kredit ist im ersten Jahr tilgungsfrei.
| Jahr | Restschuld Bank | Zins Bank | Tilgung Bank | Restschuld KfW | Zins KfW | Tilgung KfW | Kapitaldienst |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 130.000 € | 4.810 € | 2.600 € | 150.000 € | 4.215 € | 0 € | 11.625 € |
| 2 | 127.400 € | 4.714 € | 2.696 € | 150.000 € | 4.215 € | 4.462 € | 16.087 € |
| 3 | 124.704 € | 4.614 € | 2.796 € | 145.538 € | 4.090 € | 4.587 € | 16.087 € |
| 4 | 121.908 € | 4.511 € | 2.899 € | 140.951 € | 3.961 € | 4.716 € | 16.087 € |
| 5 | 119.008 € | 4.403 € | 3.007 € | 136.235 € | 3.828 € | 4.849 € | 16.087 € |
| 6 | 116.002 € | 4.292 € | 3.118 € | 131.386 € | 3.692 € | 4.985 € | 16.087 € |
| 7 | 112.884 € | 4.177 € | 3.233 € | 126.401 € | 3.552 € | 5.125 € | 16.087 € |
| 8 | 109.651 € | 4.057 € | 3.353 € | 121.276 € | 3.408 € | 5.269 € | 16.087 € |
| 9 | 106.298 € | 3.933 € | 3.477 € | 116.008 € | 3.260 € | 5.417 € | 16.087 € |
| 10 | 102.821 € | 3.804 € | 3.606 € | 110.591 € | 3.108 € | 5.569 € | 16.087 € |
| Σ | – | 43.315 € | 30.785 € | – | 37.328 € | 44.979 € | 156.406 € |
Über zehn Jahre: 80.643 € Zinsen (steuerlich abziehbar) und 75.764 € Tilgung. Restschuld nach zehn Jahren: 204.236 €.
9.3 Abschreibung über zehn Jahre
| Jahr | Restwert zu Jahresbeginn | Sonder-AfA § 7b | Degressive AfA 5 % | AfA gesamt | kumuliert | in % der AfA-Basis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 167.090 € | 7.000 € | 8.354 € | 15.354 € | 15.354 € | 9,2 % |
| 2 | 151.736 € | 7.000 € | 7.587 € | 14.587 € | 29.941 € | 17,9 % |
| 3 | 137.149 € | 7.000 € | 6.857 € | 13.857 € | 43.799 € | 26,2 % |
| 4 | 123.291 € | 7.000 € | 6.165 € | 13.165 € | 56.963 € | 34,1 % |
| 5 | 110.127 € | – | 5.506 € | 5.506 € | 62.470 € | 37,4 % |
| 6 | 104.620 € | – | 5.231 € | 5.231 € | 67.701 € | 40,5 % |
| 7 | 99.389 € | – | 4.969 € | 4.969 € | 72.670 € | 43,5 % |
| 8 | 94.420 € | – | 4.721 € | 4.721 € | 77.391 € | 46,3 % |
| 9 | 89.699 € | – | 4.485 € | 4.485 € | 81.876 € | 49,0 % |
| 10 | 85.214 € | – | 4.261 € | 4.261 € | 86.137 € | 51,6 % |
| Σ | – | 28.000 € | 58.137 € | 86.137 € | – | 51,6 % |
Die degressive AfA wird jeweils vom Restwert nach Abzug aller bisherigen Abschreibungen einschließlich der Sonder-AfA berechnet.
9.4 Steuerliche Wirkung Jahr für Jahr
| Jahr | Miete | Zinsen | AfA | Verwaltung | Einkünfte V+V | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 8.820 € | −9.025 € | −15.354 € | −600 € | −16.160 € | 6.976 € |
| 2 | 8.996 € | −8.929 € | −14.587 € | −600 € | −15.119 € | 6.559 € |
| 3 | 9.176 € | −8.704 € | −13.857 € | −600 € | −13.985 € | 6.100 € |
| 4 | 9.360 € | −8.471 € | −13.165 € | −600 € | −12.876 € | 5.647 € |
| 5 | 9.547 € | −8.232 € | −5.506 € | −600 € | −4.791 € | 2.251 € |
| 6 | 9.738 € | −7.984 € | −5.231 € | −600 € | −4.077 € | 1.917 € |
| 7 | 9.933 € | −7.729 € | −4.969 € | −600 € | −3.365 € | 1.582 € |
| 8 | 10.131 € | −7.465 € | −4.721 € | −600 € | −2.655 € | 1.248 € |
| 9 | 10.334 € | −7.193 € | −4.485 € | −600 € | −1.944 € | 914 € |
| 10 | 10.541 € | −6.912 € | −4.261 € | −600 € | −1.232 € | 580 € |
| Σ | 96.577 € | −80.643 € | −86.137 € | −6.000 € | −76.203 € | 33.772 € |
Berechnet mit dem Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG einschließlich Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer. Die Ersparnis im ersten Jahr entspricht 41 % des Verlusts: Ein Teil des Verlusts wirkt unterhalb des Spitzensteuersatzes, dafür entfällt der Solidaritätszuschlag, der bei 80.000 € in der Milderungszone anfällt.
9.5 Cashflow Jahr für Jahr
| Jahr | Miete | Kapitaldienst | Verwaltung + Rücklage | Steuerersparnis | Cashflow nach Steuern | davon Tilgung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 8.820 € | −11.625 € | −768 € | 6.976 € | 3.403 € | 2.600 € |
| 2 | 8.996 € | −16.087 € | −768 € | 6.559 € | −1.300 € | 7.158 € |
| 3 | 9.176 € | −16.087 € | −768 € | 6.100 € | −1.579 € | 7.383 € |
| 4 | 9.360 € | −16.087 € | −768 € | 5.647 € | −1.848 € | 7.616 € |
| 5 | 9.547 € | −16.087 € | −768 € | 2.251 € | −5.056 € | 7.855 € |
| 6 | 9.738 € | −16.087 € | −768 € | 1.917 € | −5.200 € | 8.103 € |
| 7 | 9.933 € | −16.087 € | −768 € | 1.582 € | −5.340 € | 8.358 € |
| 8 | 10.131 € | −16.087 € | −768 € | 1.248 € | −5.476 € | 8.622 € |
| 9 | 10.334 € | −16.087 € | −768 € | 914 € | −5.607 € | 8.894 € |
| 10 | 10.541 € | −16.087 € | −768 € | 580 € | −5.734 € | 9.175 € |
| Σ | 96.577 € | −156.406 € | −7.680 € | 33.772 € | −33.737 € | 75.764 € |
Im ersten Jahr trägt sich die Wohnung dank Steuerersparnis und tilgungsfreiem KfW-Jahr selbst. In den Jahren 2 bis 4 liegt die Zuzahlung bei rund 108 € bis 154 € im Monat. Ab Jahr 5 fällt die Sonder-AfA weg und die Steuerersparnis sinkt; der Anleger zahlt dann rund 421 € bis 478 € im Monat zu. Dem stehen über zehn Jahre 75.764 € Tilgung gegenüber – die Zuzahlung ist Vermögensaufbau, kein Verlust.
Einschub: zusammen veranlagte Ehepaare
Gleiche Rechnung, doppelte Einkommensgrenzen
Für Ehepaare mit Zusammenveranlagung gilt dieselbe Systematik bei verdoppelten Tarifgrenzen (Splitting): Der Spitzensteuersatz beginnt 2026 bei 139.758 € statt 69.879 € gemeinsamem zu versteuerndem Einkommen. Ein Paar mit 160.000 € erzielt mit der Beispielwohnung daher eine Steuerersparnis in der Größenordnung des Single-Beispiels mit 80.000 €, im ersten Jahr 7.291 €. Bei höheren gemeinsamen Einkommen bleibt zudem mehr Spielraum für eine zweite oder dritte Wohnung, weil der Verlust länger im Bereich des Spitzensteuersatzes wirkt.
10 Eigentumswohnungen – Neubau
Münster-Rumphorst
8 kompakte Wohnungen für die Vermietung an Studierende, 2 Maisonettewohnungen · in Planung
6 Eigentumswohnungen – Neubau
Münster-Aaseestadt
2 Gartenwohnungen und 4 Geschosswohnungen in Bestlage am Aasee · in Planung
Neubau in sehr zentraler Lage
Münster-Pluggendorf
Ruhige zweite Reihe, fußläufig zum Aasee · in Planung
KfW 40 QNG Neubau in Münster
Als Bauträger bauen wir Projekte im Standard KfW 40 QNG mit kompakten Grundrissen in sehr guten Lagen Münsters. Förderstufe und Kaufpreisaufteilung weisen wir für jedes Projekt aus. Denken Sie an die Frist: Für Sonder-AfA und degressive AfA muss die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres übergehen.
Sie kaufen direkt bei uns – ohne Maklerprovision. Als Bauträger verkaufen wir unsere Einheiten selbst. Die ersparte Provision bleibt in Ihrer Kalkulation und verbessert die Rendite vom ersten Tag an.
Interessentenliste je Projekt: Für jedes geplante Projekt führen wir eine eigene Interessentenliste. Wer dort vorgemerkt ist, erhält Grundrisse, Preise und Förderdetails vor dem öffentlichen Vermarktungsstart – und damit die erste Auswahl bei den begehrten kompakten Einheiten. Die Vormerkung ist unverbindlich und kostenlos.
Kapitel 10
Vermögensbilanz nach zehn Jahren
| Position | Wert nach 10 Jahren | Herleitung |
|---|---|---|
| Verkehrswert der Wohnung | 341.318 € | 280.000 € × 1,02¹⁰ (Annahme 2 % p.a., keine Prognose) |
| − Restschuld Bank und KfW | −204.236 € | 99.215 € + 105.021 € |
| = Nettovermögen in der Immobilie | 137.082 € | |
| − Eigenkapital beim Kauf | −23.800 € | Kaufnebenkosten |
| − laufende Zuzahlungen (Σ Cashflow nach Steuern) | −33.737 € | aus Tabelle 9.5 |
| Vermögenszuwachs nach 10 Jahren | 79.545 € | ohne Verkaufskosten |
- Gesamter Kapitaleinsatz: 23.800 € beim Kauf plus 33.737 € laufende Zuzahlungen über zehn Jahre, zusammen 57.537 €.
- Gegenwert: ein Nettovermögen von 137.082 € in der Immobilie – bei einer Wertentwicklung von 2 % p.a. Bei 0 % Wertsteigerung wären es 75.764 €, also immer noch mehr als der Kapitaleinsatz.
- Steuervorteil als Anschub: Die Steuerersparnis von 33.772 € in zehn Jahren übersteigt die Kaufnebenkosten deutlich.
§ 23 EStG – Spekulationsfrist
Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren
Liegen zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die zehnjährige Vermietungspflicht nach § 7b läuft nach Kalenderjahren (Anschaffungsjahr plus neun Jahre) und ist davon getrennt zu prüfen. Wer nach zehn Jahren verkaufen möchte, sollte beide Fristen konkret ausrechnen.
Kapitel 11
Risiken und Rückgängigmachung der Sonder-AfA
Wann das Finanzamt die Sonder-AfA zurückholt
Nach § 7b Abs. 4 EStG wird die Sonderabschreibung rückwirkend rückgängig gemacht, wenn
- die Wohnung im Anschaffungsjahr oder in den folgenden neun Jahren nicht entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird – also etwa bei Eigennutzung, Leerstand ohne Vermietungsabsicht oder Nutzung als Ferienwohnung,
- die Wohnung in diesem Zeitraum verkauft wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt,
- die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Die Bescheide werden auch dann geändert, wenn sie bereits bestandskräftig sind. Die Nachzahlung wird nach § 233a AO verzinst. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist zudem nach § 23 EStG steuerpflichtig.
KfW-Förderung
Werden die technischen Anforderungen nicht erfüllt oder nicht nachgewiesen, kann die KfW den Kredit innerhalb von zehn Jahren zurückfordern. Bei Nutzungsänderung oder Abriss innerhalb von zehn Jahren ist eine anteilige Rückforderung möglich. Angaben im Antrag sind subventionserheblich.
Die Abschreibung braucht Einkommen als Gegenpart
Abschreibungen senken die Steuer nur, wenn es andere Einkünfte gibt, mit denen der Verlust aus Vermietung und Verpachtung verrechnet wird – und zwar nicht nur im Kaufjahr, sondern über die gesamte Laufzeit. Die volle Wirkung entfaltet das Modell deshalb nur, wenn das Einkommen auch in den nächsten zehn Jahren stabil hoch bleibt. Wer in dieser Zeit in den Ruhestand geht, die Arbeitszeit reduziert oder in eine Gründungsphase wechselt, verliert einen Teil des Hebels: Nicht verrechenbare Verluste gehen nicht verloren, sondern werden vorgetragen, wirken dann aber später und bei einem möglicherweise niedrigeren Steuersatz. Die Entscheidung für eine KfW 40 QNG Wohnung sollte also zur Einkommensplanung der nächsten zehn Jahre passen.
Wirtschaftliche Risiken
Steuervorteile sind notwendig, aber nicht hinreichend. Über den Erfolg entscheiden Lage, Vermietbarkeit, Kaufpreis und Finanzierung. Der Kaufpreis darf den Steuervorteil nicht „einpreisen“; vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit Neubauten ohne QNG. Nach Ablauf der Zinsbindung können die Zinsen höher sein als heute. Münster bietet durch Universität, Verwaltung und Wirtschaft eine stabile Nachfrage nach kleinen Wohnungen, garantiert ist aber keine Annahme dieses Modells.
Ein Punkt entlastet die Risikoseite deutlich: Beim Neubau vom Bauträger gilt die gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren ab Abnahme auf Bauleistungen. Treten in dieser Zeit Mängel auf, trägt der Bauträger die Beseitigung – nicht der Käufer. Instandhaltungskosten, die bei einer Bestandsimmobilie bereits in den ersten Jahren anfallen können, sind damit für einen langen Zeitraum praktisch ausgeschlossen. Zusammen mit neuer Haustechnik und niedrigen Energiekosten ist das Risiko unerwarteter Ausgaben in der Anfangsphase sehr gering.
Kapitel 12
Ablauf beim Kauf: die richtige Reihenfolge
- Objekt prüfen: Datum des Bauantrags (nach 31.12.2022), geplante Förderstufe (EH 40 mit QNG), voraussichtliches Fertigstellungsjahr, Gebäudekosten je m² inklusive Nebenkosten.
- Mit dem Steuerberater abstimmen: Grenzsteuersatz heute und in den nächsten zehn Jahren, Baukostenobergrenze, De-minimis-Erklärung.
- Finanzierung klären und KfW-Kredit 298 über die eigene Bank beantragen – vor dem Notartermin. Auf Wunsch begleitet unser Bereich Baufinanzierung den Antrag.
- Bauträgervertrag prüfen: Haftung für die Förderstufe, Nachweise (Bestätigung zum Antrag, QNG-Zertifikat), Übergabetermin.
- Beurkundung (ggf. mit aufschiebender Bedingung bis zur Zusage).
- Übergabe bis zum 31.12. des Fertigstellungsjahres und Vermietung ab Übergabe.
- Nachweise aufbewahren: QNG-Zertifikat, Kosten, Mietverträge – zehn Jahre für Finanzamt und KfW.
Nach der Fertigstellung übergeben wir das Objekt an einen erfahrenen WEG-Verwalter. Die Eigentümergemeinschaft startet damit von Beginn an geordnet: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Erhaltungsrücklage und die Betreuung der Gemeinschaftsflächen liegen ab dem ersten Tag in professionellen Händen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das einen sauberen Übergang und einen festen Ansprechpartner für alle Anliegen rund um das Gebäude – auch dann, wenn Sie die Wohnung vermietet haben und selbst nicht vor Ort sind.
Kapitel 13
Häufig gestellte Fragen
Quellen
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (Abs. 5a degressive AfA)
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
- KfW-Merkblatt Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297/298), gültig ab 30.07.2026
- KfW-Konditionenübersicht
- Informationsportal Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
- Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)
Persönliches Gespräch
Passt ein KfW 40 QNG Neubau zu Ihnen?
Wir zeigen Ihnen, welches unserer Projekte zeitlich und wirtschaftlich zu Ihnen passt, und stellen Ihnen alle Unterlagen zur Prüfung durch Ihren Steuerberater bereit. Die Finanzierung läuft über Ihre Bank; auf Wunsch begleitet unser Bereich Baufinanzierung den KfW-Antrag. Falls Sie noch keinen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt haben, empfehlen wir Ihnen gern erstklassige Kanzleien in Münster.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der Information und Veranschaulichung der Förder- und Abschreibungssystematik (Stand Oktober 2026). Die Beispielrechnung beruht auf vereinfachenden Annahmen und ist keine Prognose. Sie ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung; die individuellen Auswirkungen kann nur Ihr Steuerberater verbindlich beurteilen; auf Wunsch empfehlen wir erstklassige Steuerberater in Münster. Förderbedingungen und Zinsen der KfW können sich jederzeit ändern. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. — AUSA Immobiliengruppe, Wolbecker Straße 304, 48155 Münster, Tel. (0251) 297 951 60, post@ausa-immobilien.de.