Grundstücksmarktbericht 2026 für Münster: Was die Zahlen für Ihren Verkauf bedeuten

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster hat am 17. April 2026 den Grundstücksmarktbericht 2026 veröffentlicht. Auf rund 80 Seiten findet sich darin die amtliche Auswertung sämtlicher Kaufverträge des Jahres 2025 – aufgeschlüsselt nach Teilmärkten, Bodenrichtwerten, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Immobilienrichtwerten. Für Eigentümer, die einen Verkauf in Münster erwägen, ist dieser Bericht das wichtigste verfügbare Marktdokument. Er liefert keine Marketingaussage und keine Verkäufermeinung, sondern die nüchterne Aggregation tatsächlich geschlossener notarieller Kaufverträge.

Ich werde Ihnen im Folgenden den Bericht 2026 entlang der vom Gutachterausschuss verwendeten Gebietseinteilung in fünf Zonen aufschlüsseln und Ihnen erläutern, welche Marktdaten welche Bedeutung für Ihre Verkaufsentscheidung haben. Den Fokus lege ich bewusst auf die räumliche Differenzierung, da der Münsteraner Markt – wie kaum ein zweiter in Nordrhein-Westfalen – stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes geprägt ist. Eine Aussage „der Markt in Münster" ist somit zumeist eine unzulässige Vereinfachung. Welche Zahl für Ihre Immobilie relevant ist, hängt davon ab, in welcher Zone diese liegt.

Der Gesamtbefund: 2025 war das transaktionsstärkste Jahr der Dekade

Bevor ich in die Zonenbetrachtung einsteige, sei das Gesamtbild umrissen. Im Berichtsjahr 2025 sind in Münster 2.913 Kaufverträge registriert worden. Damit erreicht der Markt den höchsten Stand seit 2014 und liegt 16 Prozent über dem Vorjahr. Der Geldumsatz steigt um rund 20 Prozent auf rd. 1,471 Milliarden Euro – der zweithöchste Wert der letzten zehn Jahre. Die Anzahl der Kaufverträge sowie die Umsätze sind in fast allen Teilmärkten gestiegen, lediglich der Teilmarkt unbebauter Grundstücke verzeichnet einen leichten Rückgang.

Dieser Befund ist bemerkenswert vor dem Hintergrund der Zinsentwicklung der vergangenen drei Jahre. Der Markt in Münster ist somit liquider geworden, ohne dass sich dies in einem flächendeckenden Preisrückgang niedergeschlagen hätte. Im Gegenteil: Die Preise für Immobilien des individuellen Wohnungsbaus steigen insgesamt leicht an (+ 3 %), bei Eigentumswohnungen verzeichnet der Markt ein Plus von 4,1 Prozent im Ersterwerb und 3,8 Prozent im Weiterverkauf.

Wer in Münster verkaufen möchte, trifft somit auf einen Markt, der wieder Aktivität zeigt. Das ist die wesentliche Erkenntnis, die Sie aus den Gesamtdaten mitnehmen sollten. In welcher Höhe Sie einen Verkaufspreis erzielen können, hängt jedoch wesentlich von der konkreten Lage Ihrer Immobilie ab.

Die Gebietseinteilung des Gutachterausschusses: Zone 1 bis Zone 5

Der Gutachterausschuss unterscheidet im Stadtgebiet fünf konzentrische Zonen, die sich vom Zentrum nach außen erstrecken:

• Zone 1 umfasst das Zentrum innerhalb des Promenadenringes.
• Zone 2 schließt zentrumsnah an die Innenstadt an.
• Zone 3 beschreibt den inneren Stadtrand.
• Zone 4 den äußeren Stadtrand.
• Zone 5 die äußeren Stadtteile.

Diese Einteilung ist nicht willkürlich, sondern bildet die in den Kaufpreisen tatsächlich messbaren Wertverhältnisse ab. Sie wird vom Gutachterausschuss für nahezu sämtliche regional gegliederte Auswertungen verwendet – von den Bodenwertanteilen über die Durchschnittspreise bis zu den Liegenschaftszinssätzen. Wenn Sie wissen wollen, welche Zone für Ihre Immobilie zutrifft, hilft Ihnen das Lageklassenportal der Stadt Münster unter geo.stadt-muenster.de/lageklassen weiter.

Im Folgenden gehe ich diese Zonen einzeln durch. Für jede Zone betrachte ich die wesentlichen Preiskorridore und ordne ein, was diese für die Verkaufsentscheidung in Ihrer konkreten Lage bedeuten.

Zone 1: Das Zentrum innerhalb der Promenade

Zentrum

Die Innenstadt von Münster ist im Wesentlichen kein Markt für den individuellen Wohnungsbau. Frei stehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften innerhalb der Promenade existieren als Verkaufsobjekt praktisch nicht. Der dortige Markt für Wohnimmobilien ist vielmehr von Eigentumswohnungen geprägt – ergänzt um Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie das gehobene Mehrfamilienhaussegment.

Im Weiterverkauf von Eigentumswohnungen erzielt Zone 1 im Jahr 2025 einen durchschnittlichen Preis von 5.772 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit liegt das Zentrum erkennbar über allen anderen Zonen. Der Liegenschaftszinssatz für nicht vermietete Eigentumswohnungen in den Zonen 1 bis 3 beträgt im Mittel 0,5 Prozent – ein Wert, der die außerordentliche Wertbeständigkeit dieser Lagen abbildet. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, umso höher bewertet der Markt die Sicherheit der erwarteten Erträge.

Für Sie als Eigentümer einer Wohnung in Zone 1 bedeutet dies: Ihre Immobilie steht in dem nachfragestärksten und preisstabilsten Teilmarkt der Stadt. Ein Verkauf in Zone 1 sollte sich nicht an einem allgemeinen Markttrend orientieren, sondern an der individuellen Objektqualität – Lage am Prinzipalmarkt, Aaseenähe, Domnähe und vergleichbare Mikrolagen begründen erhebliche Preisaufschläge gegenüber dem Durchschnittswert. Die Spreizung zwischen einer durchschnittlichen und einer ausgezeichneten Wohnung innerhalb der Zone 1 ist oftmals größer als die Spreizung zwischen Zone 4 und Zone 5.

Zone 2: Die zentrumsnahen Lagen

Kreuzviertel, Südviertel, Pluggendorf, Aaseestadt (stadtnah), Sentrup (stadtnah), Martini, Buddenturm

Die Zone 2 umfasst die gut erschlossenen Quartiere unmittelbar außerhalb des Promenadenringes – also etwa Teile des Kreuzviertels, des Hansaviertels und das Bahnhofsumfeld. Hier verzeichnet der Bericht 2026 die größten absoluten Transaktionszahlen im Eigentumswohnungssegment außerhalb des Zentrums.

Im Weiterverkauf werden in Zone 2 im Jahr 2025 durchschnittlich 5.348 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt – ein Anstieg von 7 Prozent gegenüber 4.999 Euro im Vorjahr. Im Ersterwerb erreicht Zone 2 sogar 7.368 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Neubauwohnungen. Bemerkenswert ist hierbei, dass die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle im Weiterverkauf von 179 in 2024 auf 208 in 2025 gestiegen ist. Sie bewegen sich somit in einem Markt mit gleichzeitig steigender Nachfrage und steigenden Preisen.

Die gebietstypischen Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau – also Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil bis 20 Prozent – betragen in guter Lage 1.890 Euro je Quadratmeter. Der Bodenwertanteil pro Quadratmeter Wohnfläche liegt in der zentrumsnahen Lage zwischen 1.450 und 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Diese Werte sind insofern relevant, als sie Ihnen erlauben, den Anteil des Bodens am Gesamtwert Ihres Objektes überschlägig einzuordnen – ein für die Bewertung älterer Objekte zentraler Faktor.

Wenn Sie in Zone 2 eine Eigentumswohnung halten, befinden Sie sich aus Verkäufersicht in der wahrscheinlich attraktivsten Marktphase der letzten Jahre. Sowohl die Transaktionshäufigkeit als auch das Preisniveau sind gestiegen. Eine Verkaufsabsicht, die Sie 2023 oder 2024 zunächst zurückgestellt haben, sollten Sie unter den aktuellen Marktbedingungen erneut prüfen.

Zone 3: Der innere Stadtrand

Aaseestadt, Sentrup, Süd, Duesbergviertel, St. Mauritz, Mauritz Mitte, Rumphorst, Uppenberg

Die Zone 3 erstreckt sich über die innenstadtnahen Wohngebiete jenseits des Hansarings – das Geistviertel, Mauritz, Teile von Gievenbeck und Mecklenbeck. Hier liegt der eigentliche Schwerpunkt des Marktes für den individuellen Wohnungsbau in guter Lage.

Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in Zone 3 wird im Jahr 2025 ein Medianpreis von 4.970 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erzielt, mit einer Preisspanne von 3.150 bis 5.810 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser bewegen sich auf gleichem Medianniveau (4.970 Euro je Quadratmeter), Reihenmittelhäuser bei 4.400 Euro je Quadratmeter. Der Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau beträgt in guter Lage 1.190 Euro je Quadratmeter.

Im Eigentumswohnungsbereich erzielt Zone 3 im Weiterverkauf durchschnittlich 4.489 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – nach 4.264 Euro im Jahr 2024, also ein Plus von rund 5 Prozent. Im Ersterwerb werden 6.930 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erzielt. Auch hier sehen Sie steigende Preise bei gleichzeitig steigenden Vertragszahlen.

Ein Hinweis für Eigentümer in Zone 3: Die Medianwerte der Zone 3 liegen bei allen Gebäudearten erkennbar höher als in Zone 4 und Zone 5, während sich die Medianwerte der Zonen 4 und 5 auf einem annähernd gleichen Niveau bewegen. Die Wertgrenze verläuft somit nicht gleichmäßig über alle Zonen, sondern macht zwischen Zone 3 und Zone 4 einen erkennbaren Sprung. Wer in Zone 3 verkauft, bewegt sich preislich in einer anderen Liga als Eigentümer in den äußeren Stadtteilen – ein Umstand, der die Bedeutung einer fundierten Bewertung gerade in den Übergangsbereichen unterstreicht.

Zone 4: Der äußere Stadtrand

Kinderhaus, Gievenbeck, Mecklenbeck, Süd, Coerde, Duesbergviertel, Loddenheide

Die Zone 4 umfasst die Übergangslagen zwischen der inneren Stadt und den äußeren Stadtteilen. Hier zeigt der Markt 2025 ein ausdifferenzierteres Bild als in den inneren Zonen.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Zone 4 zu einem Medianpreis von 3.670 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft, mit einer Preisspanne von 2.630 bis 5.680 Euro. Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern liegt der Median bei 4.040 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei Reihenmittelhäusern bei 3.270 Euro je Quadratmeter. Im Neubausegment werden Doppelhaushälften und Reihenendhäuser zwischen 4.200 und 5.300 Euro je Quadratmeter gehandelt, im Bestand zwischen 2.600 und 5.400 Euro je Quadratmeter.

Im Eigentumswohnungssegment verzeichnet Zone 4 im Weiterverkauf einen Durchschnittspreis von 3.065 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und damit das niedrigste Preisniveau aller Zonen. Bemerkenswert ist hierbei der Liegenschaftszinssatz: Mit 1,5 Prozent für nicht vermietete und 2,1 Prozent für vermietete Wohnungen liegt er erheblich über den Werten der inneren Zonen. Übersetzt bedeutet dies, dass der Markt in Zone 4 das Risiko und die geringere Lagewertigkeit höher einpreist – wer dort verkauft, erzielt einen niedrigeren Multiplikator auf die erzielbare Miete.

Die Bodenrichtwerte sind entsprechend gestaffelt: Der Bodenwertanteil pro Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau bewegt sich in Zone 4 zwischen 500 und 1.400 Euro – also in einer breiten Spanne, die die Heterogenität dieser Übergangslagen abbildet.

Für Sie als Eigentümer in Zone 4 ist eine differenzierte Bewertung besonders relevant. Die Preisspanne zwischen einer einfachen und einer guten Lage innerhalb der Zone 4 ist erheblich. Eine pauschale Orientierung an Durchschnittswerten führt regelmäßig zu falschen Preiserwartungen – in beide Richtungen.

Zone 5: Die äußeren Stadtteile

Roxel, Albachten, Hiltrup, Wolbeck, Amelsbüren, Handorf, Sprakel, Häger, Nienberge, Gelmer, Gremmendorf

Die Zone 5 umfasst die historisch eigenständigen Stadtteile am äußeren Stadtrand: Wolbeck, Hiltrup, Amelsbüren, Roxel, Albachten, Nienberge, Handorf, Gelmer, Sprakel. Für viele Eigentümer in diesen Lagen ist die Frage besonders relevant, ob sich die Preisentwicklung der inneren Stadt überhaupt in den eigenen Stadtteil fortsetzt.

Die Antwort des Berichtes 2026 ist differenziert. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Medianpreis in Zone 5 bei 3.640 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – also nahezu identisch mit Zone 4 (3.670 Euro). Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern beträgt der Median 4.000 Euro, bei Reihenmittelhäusern 3.290 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisspannen sind breit (etwa 2.580 bis 5.300 Euro bei Doppelhaushälften), was die Heterogenität der einzelnen Stadtteile widerspiegelt.

Im Eigentumswohnungsmarkt zeigt Zone 5 mit 259 Weiterverkäufen im Jahr 2025 die größte Anzahl absoluter Transaktionen aller Zonen – ein Sprung von 165 im Vorjahr. Der Durchschnittspreis im Weiterverkauf steigt auf 3.114 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Vorjahr: 2.882 Euro), im Ersterwerb auf 5.984 Euro je Quadratmeter (Vorjahr: 5.692 Euro). Damit verzeichnet Zone 5 sowohl absolut als auch prozentual einen erkennbaren Anstieg – der Markt der äußeren Stadtteile profitiert spürbar von der wieder zunehmenden Marktaktivität.

Bemerkenswert ist auch die Entwicklung der Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke im Außenbereich (W-ASB), die in Zone 5 erhebliche Streuung aufweisen: 180 Euro je Quadratmeter in Sprakel, 260 Euro in Häger, 290 Euro in Albachten, 320 Euro in Hiltrup und Gremmendorf, 330 Euro in Gelmer. Diese Differenzierung folgt der unterschiedlichen Infrastruktur, Anbindung und Beliebtheit der einzelnen Stadtteile – Werte, die in einer pauschalen Stadtteilbetrachtung verloren gingen.

Wenn Sie in Zone 5 eine Immobilie halten, sollten Sie zwei Punkte mitnehmen: Erstens hat der Markt 2025 erkennbar an Liquidität gewonnen, und zweitens ist die Differenzierung zwischen den einzelnen Stadtteilen größer geworden. Eine seriöse Bewertung muss den konkreten Stadtteil – und innerhalb dessen die konkrete Mikrolage – berücksichtigen.

Bodenrichtwerte 2026: Die gebietstypischen Werte im Überblick

Der Gutachterausschuss hat in der Sitzung vom 05.03.2026 die gebietstypischen Bodenrichtwerte beschlossen. Für den individuellen Wohnungsbau betragen sie 1.190 Euro je Quadratmeter in guter Lage, 760 Euro in mittlerer Lage und 510 Euro in mäßiger Lage, jeweils erschließungsbeitragsfrei. Für Wohnungen oder Mischnutzungen mit gewerblichem Anteil bis 20 Prozent des Rohertrages (WGFZ ca. 1,2; drei bis fünf Geschosse) liegen die Werte bei 1.890 Euro (gut), 1.370 Euro (mittel) und 760 Euro (mäßig).

Diese gebietstypischen Werte sind Anhaltspunkte – sie ersetzen nicht den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Liegenschaft, den Sie kostenfrei unter www.boris.nrw.de abrufen können. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert; Abweichungen Ihrer konkreten Liegenschaft in der Grundstücksgröße, im Zuschnitt, in der baulichen Ausnutzbarkeit und in der Erschließungssituation führen zu Abweichungen des tatsächlichen Bodenwertes. Die Umrechnung erfolgt über die im Bericht abgebildeten Umrechnungskoeffizienten.

Wenn Sie sich mit dem Thema Bodenrichtwerte und ihrer Anwendung näher befassen möchten, finden Sie auf unserem Blog einen eigenen ausführlichen Beitrag dazu: Bodenrichtwerte verstehen und Bodenwerte richtig ermitteln.

Was diese Daten für Ihre Verkaufsentscheidung bedeuten

Ich werde häufig gefragt, was eine konkrete Eigentümerentscheidung aus solchen Marktdaten ableitbar ist. Drei Beobachtungen sind aus dem Bericht 2026 belastbar.

Erstens. Der Münsteraner Markt hat 2025 spürbar an Liquidität gewonnen. Die Vertragszahlen liegen auf einem Zehnjahreshoch, der Geldumsatz auf dem zweithöchsten Wert der Dekade. Die Sorge, dass sich eine Verkaufsabsicht aktuell nicht realisieren ließe, ist durch die Datenlage nicht belegt – im Gegenteil. Wer 2023 und 2024 abgewartet hat, befindet sich nun in einem aktiveren Markt.

Zweitens. Die Preisentwicklung verläuft nicht einheitlich. In den inneren Zonen (1 bis 3) und im Eigentumswohnungsmarkt sehen Sie steigende Preise zwischen 3 und 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den äußeren Zonen ist die Entwicklung verhaltener, im Bestand teils noch leicht rückläufig. Die Lage Ihrer Immobilie bestimmt somit, in welchem Marktszenario Sie sich tatsächlich bewegen.

Drittens. Die Bedeutung einer sachgerechten, lagedifferenzierten Bewertung wächst mit der Heterogenität des Marktes. Eine Preisangabe, die sich am stadtweiten Durchschnitt orientiert, trifft im Münsteraner Markt mit hoher Wahrscheinlichkeit weder den Wert in Zone 1 noch in Zone 5 zutreffend. Die Spreizung zwischen einem freistehenden Einfamilienhaus in Zone 3 (Median 4.970 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) und einem in Zone 5 (Median 3.640 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) beträgt 1.330 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – bei 150 Quadratmetern Wohnfläche somit nahezu 200.000 Euro Wertunterschied, ausschließlich aufgrund der Lage.

Wenn Sie konkret überlegen, Ihre Immobilie in Münster zu verkaufen, sollten Sie in zwei Schritten vorgehen: Zunächst einen sachverständigen Blick auf die Lage werfen lassen, der die einschlägigen Daten des Gutachterausschusses, die zutreffende Zone und die konkrete Mikrolage zusammenführt. Anschließend können Sie auf dieser belastbaren Grundlage entscheiden, ob ein Verkauf jetzt für Sie der richtige Schritt ist – oder ob individuelle Umstände dagegen sprechen. Welche individuellen Umstände dies sein können, habe ich in einem früheren Beitrag ausführlich erläutert: Immobilie jetzt verkaufen oder warten?

Unsere Einschätzung als Münsteraner Maklerunternehmen

Wir bei AUSA Immobilien begleiten seit Jahren Eigentümer in allen fünf Zonen der Stadt. Der Bericht 2026 bestätigt aus unserer Marktbeobachtung heraus die Wahrnehmung des vergangenen Jahres: Der Markt ist wieder in Bewegung gekommen, die Kaufbereitschaft hat in nahezu allen Segmenten zugenommen, und die Preise zeigen sich in den nachgefragten Lagen wieder mit positivem Vorzeichen.

Für Sie als Eigentümer bedeutet dies einen guten Zeitpunkt, eine fundierte Standortbestimmung Ihrer Immobilie vornehmen zu lassen. Eine schriftliche Bewertung auf Basis der amtlichen Daten, der Vergleichsfaktoren und der konkreten Objektmerkmale gibt Ihnen die Grundlage, die Sie für eine informierte Entscheidung benötigen – ob Sie nun verkaufen oder zunächst halten wollen.

Sprechen Sie uns gerne an. Eine erste Einordnung des Marktwertes Ihrer Immobilie nehmen wir kostenfrei und unverbindlich vor.

Lesen Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Immobilienverkauf benötigen: Unterlagenliste zum Immobilienverkauf