Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster hat kürzlich seinen Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2024 veröffentlicht. Dieser Bericht bildet das Berichtsjahr 2023 ab und zeigt wichtige Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr.
Im Jahr 2023 gab es insgesamt 2.074 Kauffälle mit einem Gesamtumsatz von 948,2 Mio. €, das Transaktionsvolumen ist somit unter 1 Milliarde gesunken. Von diesem Umsatz entfielen 56 % auf den Wohnungs- und Teileigentumsbereich, 35 % auf bebaute Grundstücke und 9 % auf unbebaute Grundstücke. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 ist der Umsatz weiter gesunken, von 1.043 Mio. € auf 948 Mio. €.
Besonders bemerkenswert ist der deutliche Rückgang bei baureifem Wohnbauland. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, von 2019 bis 2023, hat sich der Umsatz von 54 Mio. € auf 25 Mio. € verringert. Auch die Fläche reduzierte sich von 10 Hektar auf 4 Hektar, und die Anzahl der geschlossenen Verträge sank von 54 auf 25. Hier treibend sind sehr sicher die weiter gestiegenen Baukosten sowie natürlich das deutlich gestiegene Zinsniveau
In Bezug auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lagen die typischen Preise für einfache Lagen und Qualitäten zwischen 2.800 und 3.600 € pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei der Mittelwert bei 3.200 € pro Quadratmeter lag. Für mittlere Lagen betrug der Mittelwert 3.900 € und für stark gehobene Wohnwerte 9.420 €.
Ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung des Marktwertes eines Grundstücks ist der Sachwertfaktor. Dieser Faktor ermöglicht die Überleitung des methodisch ermittelten Sachwertes eines Grundstücks zu den tatsächlichen Marktwerten, basierend auf den Preisen der beurkundeten Kaufverträge, welche eben höher sind (Sachwertfaktor > 1).
Interessanterweise hat sich der Sachwertfaktor von 2023 zu 2024 verändert und ist von einem Mittelwert von 1,30 auf 1,09 gefallen. Diese Veränderung zeigt, dass sich die tatsächlichen Kaufpreise wieder stärker den realen Sachwerten angenähert haben. Die gestiegenen Baukosten zeigen sich in der Erhöhung der der vorläufigen Sachwerte, so dass der genannte Effekt der Annäherung der Kaufpreise an die tatsächlichen Sachwerte eigentlich ein sogar größerer ist. So sind die vorläufigen Sachwerte (also ohne Berücksichtigung der Sachwertfaktoren als Marktanpassung) von 507.000 € auf 531.000 € gestiegen
Mit Bezug auf den Kapitalanlagemarkt für Wohnimmobilien hat sich der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser (mit maximal 50 % gewerblicher Nutzung) von 1,2% im Mittelwert auf 1,9% erhöht bei gesunkenen Kauffällen von 40 auf 34. Der Liegenschaftszinssatz als Kehrwert der Rendite zeigt, dass die geforderte Rendite von Kapitalanlegern somit spürbar gestiegen ist und die Kaufpreise auch in diesem Segment spürbar nachgelassen haben. Gleichwohl ist die Anzahl der Kauffälle eben gering, so dass dies nicht überinterpretiert werden sollte. Auch wenn die durchschnittlichen Kaufpreise von 3.731 € je m² auf 3.248 € je m² gesunken sind, so sind die Durchschnittsmieten der Kauffälle dies auch (von 9,51 € auf 9,35 € je m²), was wohl eher an den Kauffällen dieser Stichprobe liegt, als an tatsächlich gesunkenen Mieten, dies können wir schlicht in der Praxis nicht feststellen. Vielmehr verschärft sich der Mietmarkt deutlich, da weniger Mieter ins Eigentum übergehen.
Download Grundstücksmarktbericht 2024
