Objektbeschreibung
In ruhiger und zugleich gut angebundener Wohnlage von Hemsbach (Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis) präsentiert sich dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1970 als nachhaltige Kapitalanlage mit stabilem Ertragspotenzial. Das Gebäude erstreckt sich über Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie 1.–3. Obergeschoss zzgl. eines Dachgeschossrohlings und verfügt über Balkone an allen Etagen. Die 16 Wohneinheiten verteilen sich auf ca. 1.113 m² Wohnfläche (Ø ca. 70 m²/WE) auf einem 1.213 m² großen Grundstück.
Das Objekt überzeugt durch solide Stahlbetonbauweise und einen äußerst guten Gesamtzustand dank kontinuierlicher Renovierung und Modernisierung. Das gewachsene Mieterklientel sorgt für eine stabile Mieterstruktur. Der Verzicht auf einen Aufzug sowie der reine Wohncharakter (kein Gewerbeanteil) halten die Bewirtschaftungskosten niedrig und erleichtern die Finanzierbarkeit zu klassischen wohnwirtschaftlichen Konditionen.
Als besonderes Highlight wurde 2024 eine Photovoltaikanlage (Fronius Symo Advanced) auf beiden Dachflächen installiert. Der erzeugte Strom wird derzeit ins Netz eingespeist – ein Mieterstrommodell ist möglich und kann die Rendite weiter steigern. Zusätzlich sind 2 Garagen und 8 Stellplätze im Kaufpreis enthalten.
WEG-Aufteilung bereits vollzogen
Die Immobilie ist bereits nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in 16 einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Summe der Einzelwohnungswerte liegt üblicherweise über dem Gesamtkaufpreis – ein unmittelbarer Wertvorteil. Es besteht die Flexibilität, einzelne Wohnungen bei Bedarf separat zu veräußern. Die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan sind im Datenraum einsehbar.
Mieteinnahmen & Ertragspotenzial
| Basis | Jahres-Nettokaltmiete | Steigerung | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| IST | 94.740 € | – | 5,57 % |
| SOLL (kurzfristig) | 113.688 € | +20 % | 6,69 % |
| MARKT (~3 Jahre) | 133.560 € | +41 % | 7,86 % |
Mieterhöhungen wurden 2024 für 11 Wohnungen durchgeführt. Die Marktmiete basiert auf 10 €/m² und ist in ca. 3 Jahren durch Mieterhöhung und/oder Fluktuation erreichbar. Die vollständige Mieterliste ist im Datenraum verfügbar.
Modernisierungsstand
Gebäude
- PV-Anlage (Fronius Symo)2024
- Dach & Dachstuhl2023
- Heizungsbrenner (Erdöl)2021
- Hebeanlage2020
Wohnungen (Auswahl)
- WE 1, 2, 16 (Bad / Boden)2023
- WE 8 (vollst. Renovierung)2022
- WE 5, 12, 13, 14, 15 (vollst. Renovierung)2020–2025
Objektdaten
| Objektart | Mehrfamilienhaus |
| Nutzungsart | Kapitalanlage / Investment |
| Standort | Hemsbach, Baden-Württemberg |
| Baujahr | 1970 |
| Zustand | Äußerst gut erhalten |
| Etagen | KG, EG, 1.–3. OG + Dachgeschossrohling |
| Wohneinheiten | 16 (WEG-aufgeteilt) |
| Wohnfläche | ca. 1.113 m² |
| Grundstücksfläche | ca. 1.213 m² |
| Garagen | 2 (im Kaufpreis enthalten) |
| Stellplätze | 8 (im Kaufpreis enthalten) |
| PV-Anlage | Im Kaufpreis enthalten · Einspeisung (Mieterstrommodell möglich) |
| Heizung | Erdöl (Brenner 2021) |
| Jahresnettokaltmiete (IST) | 94.740 € |
| Kaufpreis | 1.699.000 € |
| Käuferprovision | 4,165 % inkl. MwSt. |
| Verfügbar ab | Sofort |
Energieausweis
Energieeffizienzklasse
DEndenergieverbrauch
112,50 kWh/(m²·a)Primärenergieverbrauch
123,80 kWh/(m²·a)Wesentlicher Energieträger
ErdölAusweistyp
VerbrauchsausweisGültig bis
30.06.2029Lage & Standort
Hemsbach liegt im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg, direkt an der A5 (Abfahrt Hemsbach) und nahe der Bahnstrecke Mannheim–Frankfurt. Die Wirtschaftszentren Weinheim (ca. 5 km), Mannheim (ca. 25 km) und Heidelberg (ca. 30 km) sind schnell erreichbar. Die Nahversorgung (Einkauf, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten) ist fußläufig gesichert. Die unmittelbare Nähe zur Bergstraße sowie zu Weinbergen, Wäldern und Radwegen bietet einen hohen Freizeitwert – ideale Voraussetzungen für eine dauerhaft starke Mietnachfrage im mittleren Preissegment.
Exposé (Webversion)
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Aaron August M.Sc.
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Objekt-Nr.: 261163